高低差のある建物とは、道路から段上がりの家、高台にある家、山手に建つ家などがあげられます。

「眺望の良さ」「日当たりの良さ」「道路から室内が見えにくい」など住環としてのメリットは多くありますが、その裏側には、注意点・デメリットも多くあり、メンテナンスの際や建て替え時に高額の費用が掛かってしまったりする可能性もあります。

そんな高低差のある建物の注意点についてお話しします。

■がけ条例に該当するかどうか

がけ条例とは・・・・

一定の高さのがけの上側または下側に建物を建築する場合の制限のことを言います。

この『がけ』の定義ですが、一般的な定義は「2m（3m）を超える硬岩盤以外の土質で、傾斜が30°を超える土地を指しています。

がけ条例に該当すると、再建築時に制限が出てきます。

高さ2mをこえるがけに面した敷地で、がけの上もしくはがけの下の部分に建物をつくる場合、安全上支障のない2mを超える擁壁をつくらなければなりません。

もしくは、がけの高さの2倍以上離して建てなければなりません。

既に既存の高さ2m以上ある擁壁がある場合でも安心は出来ませんので、一定の調査が必要です。

・擁壁の確認申請の有無

・検査済証の有無

・擁壁の状況(劣化など)

以上がクリアされていないと、工作物申請の許可された擁壁とみなされない場合があります。

※がけの定義は都道府県の建築安全条例で定められていますので、各自治体でご確認ください。

■宅地造成等規制区域に該当するかどうか

宅地造成等規制区域とは、宅地造成に伴って生じる可能性が大きい市街地または市街地になろうとする土地の区域であって、

宅地造成に関する工事について規制を行う場所を都道府県知事等が指定したもののことを言います。

宅地造成等規制区域に該当した場合の下記の工事を行う場合は都道府県知事の許可が必要です。

①切土で、高さが2mを超える崖（30度以上の斜面）を生ずる工事

②盛土で、高さが1mを超える崖を生ずる工事

③切土と盛土を同時に行うとき、盛土は1m以下でも切土と合わせて高さが2mを超える崖を生ずる工事

④切土、盛土で生じる崖の高さに関係なく、宅地造成面積が500㎡を超える工事

主に外構工事や、擁壁の設置、再建築時に関係してくる部分になります。

またこのような区域で安全に見える擁壁であったとしても、排水が整っていなかったり、地震や地盤の動きによるズレ、古い擁壁から更に積み増しされて作られた擁壁など、安全でない擁壁もあります。

万が一、このような擁壁が崩れて人災となった場合は、所有者の責任となり損害賠償責任が発生しますので、事前にしっかり確認し、専門家に依頼を行いましょう。

※宅地造成等規制区域に該当するかどうかにつきましては、各都道府県庁で調べることができるほか、

許可を移譲されている政令市や中核市等の市役所などで調べられる場合もあります。

また、取引を行う不動産会社にご相談ください。

■土砂災害区域・土砂災害特別警戒区域

①土砂災害警戒区域(イエローゾーン)とは

土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、土砂災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域のことを言います。

○この区域内に該当した場合

開発行為や建築物等建築行為は制限されておりませんが、当該宅地または建物の売買等にあたり、警戒区域内である旨について

重要事項説明を行うことが義務づけれらます。

高齢者、障害者、乳幼児等要配慮者利用施設の管理者等は、避難確保計画を作成し、その計画に基づいて

避難訓練を実施すること等が義務づけられます。

②土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)とは

土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域のことを言います。

○この区域に該当した場合

特定開発行為に対する制限、建築物の構造の規制、場合によっては建築物の移転の勧告及び支援措置などが取られます。

土砂災害警戒区域より厳しい規制が課せられます。

上記２つの区域は、購入した後に区域指定されるケースがございます。

近年の異常気象により軟弱な地形の場所が発見されたり、また土砂災害などが発生し、多くの方が犠牲になる災害が毎年発生しています。

土地や家の購入を行う際は、不動産会社または専門家に入念にご相談し、後悔しないようにしましょう。

高台の家や、隣地が高くなっていたり、低くなっていたり、または山手の物件などはメリットも多くありますが、デメリット多くもあります。

一生に一度の買物になるかもしれないマイホームの購入。自分が買った物件がこんなことに・・・とならないようにするためにも、最低限の知識を身につけることも重要です。

自分が買おうと思っている物件は、自分が納得いくまで調べることで、安心安全快適な物件を手に入れられると思います。